时间：2018-12-26 点击： 次 来源：辽沈晚报 作者：刘冬梅 - 小 + 大
2018 年前 11 个月，沈阳全市各区县法院共受理物业纠纷案件三万多件。 随着公众对居住生活质量提出更高要求和维权意识的不断增强，物业服务企业与业主之间的纠纷日益增多，成为社会关注的焦点之一。 沈阳市中级人民法院通过梳理分析近年来审理的涉物业纠纷案件，从中选取 10 件典型案例进行发布，以期通过典型案例和重点问题的提示建议，引导各方社会主体正确理解法律，合法理性维权。 【典型案例】 1 合同终止 预收的物业费应返还给业主 2003 年 12 月 28 日，某小区的业主吕某与某物业公司签订前期物业服务合同，约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用等内容。2017 年 5 月 28 日，吕某交纳 2017 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日物业服务费 1043 元。2017 年 9 月 1 日，该物业公司撤出某小区，停止服务。吕某诉至法院，要求物业公司退还 2017 年度物业费并承担违约责任。 法院裁判：" 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持 "。法院判决物业公司返还吕某 2017 年 9 月 1 日起至 2017 年 12 月 31 日的物业费。 2 物业撤场应向业主委员会移交资料 沈阳某物业公司从 2006 年开始一直为某小区提供物业服务。2017 年 1 月 19 日，小区业委会向该物业公司发出解聘告知函，告知解除双方之间的物业服务合同，并于 1 月 20 日进行资料的交接。物业公司称，业委会不具备合法的主体资格，作出的决议无效，不同意解除合同撤出园区。后该业委会就小区服务项目进行公开招标，选聘了另一家物业服务公司。后业委会诉至法院，要求物业公司移交业主和物业的基础档案。 法院裁判：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。依据相关规定，为妥善处理合同终止事宜，便于园区管理，法院判决物业公司向业主委员会提供该小区业主名单及相对应的房产信息。 3 业主有权请求业主大会公开物业管理情况 2011 年 7 月 12 日，某业主委员会与沈阳某供热公司签订《锅炉供暖运行委托合同》。根据该合同，园区将全部实施分户改造，为减轻业主负担，对整个园区的管线进行全部改造，拆除旧锅炉的收入为 30.5 万元。12 位业主要求业主委员会公开交出 2011 年至诉讼时止的财务账及现金账（广告收入、采暖、分户供暖收入的账目去向及明细），公开交出从 2011 年至诉讼时业主委员会对外签订的与业主有关的物业、供暖、暖气改造分户、广告等合同。 法院裁判：" 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料 "。本案中，12 位原告作为小区的业主，有权要求公布、查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况。法院判决业主委员会公布小区公共收益收支情况及明细，并张贴在小区公告栏内。 4 业委会 " 辞掉 " 物业公司得到法院保护 2015 年 3 月 28 日，沈阳某物业公司与业主委员会签订服务合同。合同期届满前，业主委员会采取投票的方式由业主投票决定物业公司去留。通过业主投票，同意解聘与沈阳某物业公司物业服务合同占总户数的 84%，故不再与某物业公司续签服务合同。社区居民委员会在业主大会表决过程中进行了验票工作。物业公司将业主委员会告上法庭。 法院裁判：" 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主 "，本案不属于法院民事案件受案范围。法院裁定驳回起诉。 5 减少物业服务内容 业主可要求减免物业费 李某系某小区业主，2007 年 10 月 15 日，某小区的建设单位与沈阳某物业公司签订《前期物业管理委托合同》，约定沈阳某物业公司为李某所在小区提供物业服务。李某向某物业公司交纳了 2012 年 12 月 30 日之前的物业服务费，2012 年 12 月 30 日后的物业费未予给付。自 2016 年 7 月，因某物业公司拒绝为李某发电梯卡，李某无法使用电梯。 法院裁判：李某应根据合同约定缴纳物业服务费，某物业公司应根据合同约定为李某所在小区提供物业服务。李某于 2016 年 5 月向物业公司购买电梯卡，但物业公司拒绝卖给李某。物业服务企业应提供物业服务。根据沈阳市物业管理的相关规定，物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准，物业公司不应以李某拖欠物业费为由而拒不为其电梯卡充值导致其无法正常使用电梯。该物业公司的行为有悖物业服务的基本原则，给业主的生活造成了损害。法院判决，对李某自 2016 年 7 月不能使用电梯之日起的物业服务费予以免除。 6 因管理不当给业主造成人身损害应赔偿 吴某与其父母系居住在沈阳市某小区，为该小区业主。2015 年 1 月 13 日，该小区某号楼二楼公共区域楼道起火，同日，公安消防部门出具的火灾事故接警登记表中记载：现场为二楼楼道的电动车起火，有蔓延趋势有财产损失。因火灾事故引起的浓烟进入吴某家室内导致吴某咳嗽，吴某当日到沈阳市儿童医院就医，被诊断为喘息性支气管炎，花费医疗费 473.60 元。 法院裁判：沈阳某物业公司作为物业管理单位，应对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。物业公司应当保障房屋楼道的通畅，在他人于楼道内堆放物品构成安全隐患时，应督促物品堆放人及时予以清理。物业公司未适当履行物业管理职责，对于其未完全尽物业管理职责的范围承担 20% 补充赔偿责任，即赔偿原告医疗费 94.72 元。 7物业公司未尽到安全保障义务应担责 2016 年 3 月 6 日晚 5 时左右，沈阳市某小区业主文某将其于 2015 年 6 月 29 日花费 4200 元购买的电动摩托车停放于自家楼下。次日早 6 时 50 分左右，文某发现该电动摩托车丢失并报警。公安部门到某物业公司处调取监控录像，但因文某丢失车辆的区域监控设备损坏，至诉讼时未破案，未确定盗窃嫌疑人。 法院裁判：某物业公司有义务为文某提供安全保障服务，保障文某的人身、财产安全不受损害。而某物业公司未能保证电视监控有效使用，未能向公安部门提供监控录像和破案线索，故物业公司违反安全保障义务，应承担相应的赔偿责任。但文某仍然是自身财产的安全责任主体，物业公司对文某的电动摩托车没有保管义务，只承担与其过错相应的赔偿责任。法院判决物业公司赔偿文某 1260 元。 8 虽然未签合同但提供了服务 业主需缴纳物业费 2010 年 3 月 19 日，沈阳某小区业委会与沈阳某物业公司签订《物业服务合同》，约定由该物业公司为该小区提供物业服务。合同到期后，双方未续签合同，但物业公司一直为园区提供物业服务。2013 年 6 月 3 日，社区委员会组织召开小区临时业主大会。过半业主同意，形成决议，同意续聘该物业公司继续为小区提供服务。但徐某以业主委员会未与物业公司签订《物业服务合同》为由，拒绝交纳物业服务费。 法院裁判：沈阳某物业公司虽未续签物业服务合同，但一直在为小区提供物业服务，履行了小区物业代管职能。小区业主大会临时会议的表决效力及于小区全体业主，作为小区业主，徐某应履行交纳物业费的义务。法院判决徐某给付沈阳某物业公司物业服务费人民币 2663 元。 9 新业委会产生前可社区代行职责 2006 年，某物业公司与房地产公司签订前期物业管理服务合同，约定由某物业公司为小区提供物业服务。2010 年，小区成立业主委员会。后业主委员会解散，社区居民委员会代行业委会职责。2014 年 9 月 15 日，业主大会表决：同意解聘物业公司。物业公司提起诉讼，要求确认社区居民委员会召开业主大会作出的解聘物业决议无效。 法院裁判：" 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。" 社区委员会召开的业主大会解聘原物业公司及聘任新物业公司的程序符合法律规定，合法有效。驳回物业公司的诉讼请求。 10 业主擅搭 " 土建房 " 物业有权要求拆 2015 年 8 月 19 日，沈阳某小区业主王某向某物业公司提交了《单项工程施工申报表》，申报内容为 " 封闭二楼半、三楼露台、做玻璃阳光房 "，并签署了《搭建阳光房承诺书》，承诺按照《沈阳某小区搭建阳光房指引》施工，搭建阳光房。王某装修时并没有按照申报内容及协议施工建设 " 阳光房 "，而是实际施工为 " 土建房 "。 法院裁判：王某搭建不符合合同约定，且未取得相关行政机关的许可，物业公司请求王某停止施工、拆除搭建、恢复原状，法院予以支持。法院判决王某于本判决发生法律效力后立即停止施工，于本判决发生法律效力之日起 30 日内将其房屋露台上的搭建拆除、恢复原状。 辽沈晚报 记者刘冬梅 |